Officetel mòn mỏi chờ được luật hóa

Thời gian vừa qua, căn hộ văn phòng kết hợp khách sạn (officetel) phát triển ồ ạt, nhưng khung pháp lý về loại hình bất động sản này đến nay vẫn còn để trống. Điều đó khiến nhiều người lo ngại loại hình bất động sản này có thể sẽ gây ra các mối xung đột về sau.

Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung officetel năm 2014 mới chỉ ở mức dưới 600 căn, nhưng đến năm 2015 đã vọt lên 3.000 căn. Năm 2016 là thời điểm officetel nở rộ, nguồn cung đội lên hơn 7.000 căn. Đến quý III/2017, cả nước ghi nhận tổng nguồn cung tích lũy đạt 8.433 sản phẩm, tức tăng gấp 14 lần so với năm 2014.

Vướng luật

Tại TP. Hồ Chí Minh, ngay từ khi mới xuất hiện, officetel đã tạo nên một cơn sốt trên thị trường, thu hút đông đảo các nhà đầu tư tham gia vào phát triển dự án có mô hình này. Trong đó, đáng chú ý nhất là NovaLand với hơn 10 dự án có căn hộ officetel. Một số dự án tiêu biểu như Golden Mansion, Garden Gate, Kingston Residence, Sunrise Riverside, Sunrise Cityview, Wilton Tower, Sun Avenue cung cấp lượng căn hộ officetel khá lớn.

Tại Hà Nội, dù phát triển muộn hơn TP. Hồ Chí Minh nhưng do nhu cầu tăng cao, nên hàng loạt nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) cũng bắt đầu vào cuộc với một loạt dự án có officetel. Mô hình này xuất hiện sự cạnh tranh của hầu hết các tên tuổi hàng đầu trên thị trường như Vingroup, Tân Hoàng Minh, Capital House…

Thống kê của CBRE cho thấy trong 3 năm qua có khoảng 12.000 căn officetel gia nhập thị trường. Chỉ tính riêng trong năm 2017, nguồn cung loại hình này đã lên tới khoảng 10.000 căn, tăng hơn 50% so với năm 2016.

Tùy thuộc vào vị trí, tiện ích đi kèm mà mỗi dự án sẽ có mức giá bán officetel khác nhau. Giá bán officetel trung bình khoảng 35-50 triệu đồng/ m2, tức là với khoảng 900 triệu đồng trở lên là khách hàng có thể sở hữu một văn phòng làm việc hoàn chỉnh, hiện đại, đầy đủ tiện ích, nằm ngay trung tâm thay vì bỏ ra cả chục tỷ đồng đi thuê những văn phòng truyền thống với chi phí đắt đỏ và không được ổn định lâu dài. Giá cho thuê officetel dao động 10 – 20 triệu đồng/căn 25-50 m2 tùy vào từng vị trí, tiện ích đi kèm.

Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, không thể phủ nhận loại hình BĐS này còn đặt ra lo ngại ngày càng nhiều chủ đầu tư tận dụng “lồng ghép” officetel vào trong những dự án để tối đa hóa lợi nhuận thu được.

Theo nhiều nhà đầu tư, điểm vướng mắc lớn nhất của loại hình officetel nằm ở mặt pháp lý. Officetel chỉ được giới hạn sử dụng trong vòng 50 năm và chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng chứ không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.

Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc tạo sự thông thoáng, minh bạch cho thị trường BĐS, Bộ Xây dựng mới đây đã có báo cáo về một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình nghiên cứu, xây dựng quy chế quản lý vận hành officetel.

Vướng quy hoạch

Theo đó, Bộ Xây dựng cho rằng hiện chưa có đủ cơ sở pháp lý để cơ quan này xây dựng Thông tư ban hành Quy chế quản lý vận hành loại hình officetel.

Tuy nhiên, việc ban hành quy chế quản lý vận hành officetel theo hình thức Thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Bộ Xây dựng đã đề xuất Thủ tướng cho phép Bộ thực hiện theo hướng nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định quy định về quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn officetel.

Tuy nhiên, các chuyên gia pháp lý cho rằng đề xuất này không có cơ sở và không ổn về mặt kỹ thuật. Theo luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), Nghị định là hướng dẫn các bộ luật, đạo luật của Quốc hội, trong khi officetel hiện không nằm ở đâu trong hệ thống pháp luật.

“Chúng ta không có phân khúc nào dành cho officetel. Việc dùng thuật ngữ officetel có thể được xem là sự “ngoa ngôn” của các nhà đầu tư để dẫn dắt thị trường, trong khi loại hình công trình này còn chưa được luật pháp công nhận và cũng chưa hề có sự điều chỉnh cụ thể”, luật sư Trương Anh Tú nói.

Theo luật sư Trương Anh Tú, đã xây trên đất dịch vụ thì dù đó là văn phòng hay cư trú ngắn hạn thì đều là đất dịch vụ. Trên thực tế, tương tự như condotel, officetel đang vướng vào vấn đề quy hoạch và góc độ của cư trú.

Bởi vì quy hoạch của Nhà nước xác định đâu là văn phòng, đâu là nhà ở và có sự tính toán kỹ lưỡng về mặt hạ tầng, giao thông, về dịch vụ phụ trợ, vị trí địa điểm để xác định loại đất cho đúng chức năng. Nếu có cơ chế cụ thể đối với loại hình này thì chủ đầu tư sẽ là người mừng nhất.

Việc các chủ đầu tư mong muốn dự án officetel của mình có thể bán được là một nguyện vọng hoàn toàn hợp lý nếu trên cương vị là một nhà kinh doanh, vì đối với họ, việc làm cách nào để đạt được tối đa lợi nhuận chính là một trong những mục tiêu được đặt lên hàng đầu.

Tuy nhiên, dưới góc độ quản lý nhà nước thì việc cần phải xem xét, ứng xử với vấn đề này như thế nào cho hợp lý chính là điều mà các cơ quan chức năng cần đặc biệt lưu tâm.

CenHomes.vn

Leave a Reply

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *